フラット35はやめた方がいい？仕組み・利用できる人とあとから借り換える選択肢

この記事では、フラット35の仕組みや利用条件について、わかりやすく解説します。

「フラット35はやめた方がいいの？」

「ほかの住宅ローンとは何が違う？」

「最初にフラット35を選んだら、あとから変更できないのかな？」

住宅ローンを調べ始めると、分からないことがたくさん出てきますよね。

結論からお伝えすると、フラット35を一律にやめた方がいいとはいえません。

我が家はフラット35ではありませんが、住宅ローンを借り換えて金利を下げた経験があります。

そこで今回は、フラット35の仕組みや利用条件、「やめた方がいい」といわれる理由、あとから借り換える方法までお伝えします。

フラット35とは？仕組みと利用条件

フラット35は、借入期間中の金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しています。

金利は取扱金融機関や借入期間、融資率などによって異なるため、検討している時点の情報を確認してみてくださいね。

フラット35の利用条件

フラット35には、年齢や年収に占める返済額の割合など、いくつかの利用条件があります。

• 申込時の年齢が満70歳未満
• 日本国籍、永住許可または特別永住者の資格がある
• 年収に占める年間合計返済額の割合が基準内である
• 申込者本人または親族が住む住宅である

年収に占める年間合計返済額の割合は、次のように決められています。

年収	総返済負担率
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

総返済負担率には、フラット35以外の住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含まれます。

条件を満たしていても、審査の結果によっては希望どおりに借りられない場合があります。

建てる住宅にも技術基準がある

フラット35は、申込者だけでなく、建てる住宅にも条件があります。

利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合し、適合証明書を取得しなければなりません。

新築住宅では、検査機関による物件検査を受け、基準に適合していることを確認します。

フラット35Sの特徴

フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性などを備えた住宅を取得する場合に、一定期間、借入金利が引き下げられる制度です。

利用するには、フラット35Sが定める技術基準に適合する必要があります。

フラット35Sを利用できるかは、担当さんに確認してみてくださいね。

フラット35はやめた方がいい？デメリットとメリット

フラット35を絶対にやめた方がいいとは思いません。

これは、あくまで私個人の印象です。

フラット35にも独自の利用条件と審査があるため、ほかの住宅ローンが通らなかったからといって、必ず利用できるわけではありません。

「やめた方がいい」という言葉だけで判断せず、まずは仕組みや条件を確認してみてくださいね。

申込み前に確認したい点

• 申込時ではなく、資金受取時の金利が適用される
• 融資手数料が取扱金融機関によって異なる
• 物件検査手数料がかかる
• 建てる住宅にも技術基準がある

申込みから資金を受け取るまでに金利が変わる可能性があるため、申込時に見た金利がそのまま適用されるとは限りません。

また、融資手数料や物件検査手数料も確認が必要です。

金利だけでなく、必要な費用を含めて比べてみてくださいね。

フラット35のメリット

フラット35の特徴は、借入期間中の金利が変わらないことです。

また、保証料と繰上返済手数料はかかりません。

一部繰上返済をする場合は、申込方法によって最低返済額が異なります。

こうした特徴と申込みに必要な費用を確認し、自分たちに合うか考えてみましょう。

フラット35とあわせて知りたいペアローン・借り換え

住宅ローンを考えるときは、ペアローンの仕組みや、あとから借り換える方法も知っておきましょう。

フラット35とペアローンは、どちらか一方しか利用できないものではありません。

フラット35とペアローンの違い

ペアローンは、夫婦など2人がそれぞれ住宅ローンを組む方法です。

一方、フラット35は住宅ローンの商品です。

そのため、フラット35とペアローンは、単純に比較できるものではありません。

フラット35にもペアローンがあります。

利用する2人が申込要件を満たす必要があるため、詳しい条件を確認してくださいね。

土地の価格が高いエリアでは、ペアローンを利用する方が多い印象です。

自分たちに合う借り方は、収入や希望する借入額などを踏まえて考えてみてくださいね。

ペアローンのメリットや注意点については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

フラット35はあとから借り換えられる？

フラット35は、あとから借り換えできます。

住宅金融支援機構では、フラット35からフラット35借換融資への借り換えを案内しています。

利用するには、住宅取得時の住宅ローンの借入日から、借換融資の申込日まで1年以上経過していることが必要です。

さらに、申込日の前日までの1年間、正常に返済していることなどの条件があります。

ただ、返済途中で住宅ローンを借り換え、金利を下げた経験があります。

最初はフラット35で組み、年収が上がってほかの住宅ローンを組めるようになったら、借り換える方法もあると思っています。

ただし、年収が上がれば必ず借り換えられるわけではありません。

借り換えを考えるときは、借換先の金融機関の利用条件を確認してみてくださいね。

フラット35に関するよくある質問

フラット35について気になる点にお答えします。

フラット35は普通の住宅ローンに通らない人向けですか？

そのように限定された住宅ローンではありません。

フラット35にも独自の利用条件と審査があります。

ほかの住宅ローンが通らなかった場合でも、必ず利用できるわけではありません。

自営業でもフラット35を利用できますか？

フラット35では、給与収入のみの方と、それ以外の方で年収の確認方法が異なります。

給与収入のみの方は「給与収入金額」、それ以外の方は、事業所得や不動産所得などを含む「所得金額」が年収として扱われます。

ただし、総返済負担率などの条件があり、審査も行われます。

出典：住宅金融支援機構「フラット35の利用条件」

フラット35の金利はどこでも同じですか？

借入期間や融資率、加入する団体信用生命保険の種類などによっても変わります。

また、申込時ではなく、資金受取時の金利が適用されます。

フラット35でもペアローンを組めますか？

フラット35にもペアローンがあります。

2人がそれぞれフラット35へ申し込み、それぞれの借入れを返済します。

フラット35は借り換えできますか？

フラット35からフラット35借換融資への借り換えができます。

借換融資にも利用条件や審査があるため、住宅金融支援機構の「フラット35借換融資」で確認してみてくださいね。

まとめ｜フラット35は比較して決めよう

フラット35は、借入期間中の金利が変わらない住宅ローンです。

1. 利用条件と住宅の技術基準
2. 金利や手数料
3. ほかの住宅ローンや借り換えとの違い

最初はフラット35で組み、年収が上がってから借り換える方法もあります。

ほかの住宅ローンとも比べながら、自分たちに合う方法を考えてみてくださいね。

「住宅ローンを含めて、ヤマト住建での家づくりについて相談したい」という方は、ぜひYuiにご相談ください。

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本記事で参考にした公式情報
本記事は、住宅金融支援機構が公開している利用条件・技術基準・金利・借換融資などの情報をもとに作成しています。
参考：住宅金融支援機構「フラット35」公式サイト